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疫情之下纽约“云买房”正在成为新潮流

2020-05-21 20:22ag在线游戏 人已围观

简介神译局是36氪旗下编译团队,关注科技、商业、职场、生活等领域,重点介绍国外的新技术、新观点、新风向。 编者按:在美国纽约州,以前需要亲自看房、亲自签合同的房产交易程序...

  神译局是36氪旗下编译团队,关注科技、商业、职场、生活等领域,重点介绍国外的新技术、新观点、新风向。

  编者按:在美国纽约州,以前需要亲自看房、亲自签合同的房产交易程序,因为一场疫情而不得不做出改变。云看房、云买房会成为新潮流吗?本文来自《纽约时报》,作者Stefanos Chen,原文标题“Homebound Buyers Ask: Is a Picture Worth $1 Million?”.

  长久以来,房地产领域似乎一直没能搭上科技发展的便车:房地产交易需要卖家实地考察,需要设计师实地测量,需要评估师在房子里检查后再报估值,需要房地产商和买家面对面签署合同,然后一笔交易才能生效。

  在疫情严重的纽约州,房地产交易的每一个步骤都被严格限制:购房者看不成房子,搬家工人出不了门。如果想要买房,只能依靠视频“云看房”,再通过房地产的工作人员和律师来完成大量的文书工作,直接“线上”完成买卖。

  美国纽约交易大楼(现为纽约的一栋高档公寓)的销售经理亚历克斯·瓦恩罗克表示,在疫情期间,许多潜在的客户都无法亲自上门看房,他和他的团队不得不在2天内紧急录制了52个小视频,向卖家展示房子的样子。他们预计自己很快也不能再进办公室了,后续的交易将在家中完成。

  在不久的未来,“虚拟看房”将成为一个新趋势。根据房地产网站StreetEasy的数据,在三月15日到30日,有超过2000个卖家在网站上发布纽约市的租房信息时附上了录制的房间视频。这个数据是同期的2.5倍。

  但是房地产公司Warburg Realty的首席执行官弗雷德里克·沃伯格·彼得斯认为,虚拟图片或视频永远无法真正代替亲自看房。“一张图顶多能代替1千个字的描述,但是亲自来参观房子,可以让你确保自己的1百万美元花得值当。”他预测自己的公司在第二季度签订的合同数量会比去年同期下降70%。

  在2016年市场触顶之后,纽约的房价就在一路下跌。据估计,疫情大流行会进一步加快下跌趋势。纽约的房产评估师乔纳森·米勒说,目前还无法预计房价会下跌到什么程度,但是自911恐袭和雷曼兄弟公司(Lehman Bros.)2008年申请破产之后,纽约的房产价格就已经下降了25%-30%。而且现在趁着疫情,很多买家已经开始和房产商重新谈房价了。

  3月中旬以来,纽约市开始禁止买家参观公寓,但是允许他们通过视频“线上”参观房屋。对许多潜在的买家来说,这似乎没有什么区别:即使没有疫情,纽约的很多公寓楼都是禁止陌生人进入的。

  对想要申请房地产抵押贷款的人来说,一些贷方同意不实体考察房屋就签署合同。但是鉴于房价在疫情后会跌多少无法预估,这种房屋抵押的程序也是难上加难。纽约州现在同意双方不签署实体合同(只需要电子合同),但是目前也不知道多少银行可以接受这种电子合同。

  此外,“线上房产交易”的过程也充满挑战。房产商合作董事会正在线上开会时,家中的宠物狗就冲到屏幕前;或者当买家想看看房间的一些角落,经纪人却把镜头对准自己录了像。如果想要让接下来几周的线上房产交易顺利进行,这些问题必须得到改进。

  在第一季度,曼哈顿的房地产中间价为106万美元,与2016年市场巅峰时期相比减少了7%。本季度初期的销售量激增显示出市场回暖的迹象,但是一场病毒又让几乎所有的交易都停止了。

  Brown Harris Stevens房地产公司的经纪人丽莎·利普曼表示:“大家都在等坏消息的到来,现在坏消息终于来了。”她认为在失业率飙升和股市暴跌的背景下,房地产市场将遭受重大打击。

  曼哈顿豪华公寓的房价,自2016年开始就有下降趋势 图片来自Unsplash

  许多房地产卖家现在已经停止工作了。受聘于房地产网站StreetEasy的经济学家南希·伍表示,在三月中下旬,纽约市的的新房源数量仅为541个,比同期减少75%。

  另一个房地产公司经纪人梅利莎·莱弗表示,很多房子还没有来得及在线上挂牌出售,但是仍旧可以进行买卖。“房地产市场中还有很多公寓处于‘边缘’状态。”在疫情流行之前,她就已经给自己手头上的五个列表里的公寓都录了视频,也和六家想要合作的物业公司取得了联系。

  住在佛罗里达州的电影制片人阿曼达·斯科布利克保留了她在布鲁克林的单人公寓的线上广告。她希望通过这种方式继续吸引未来的求租者:“我想再多等等,即使现在不能参观房屋,增加曝光率也是有好处的。”

  疫情之前,有两个求租者与她取得联系,报出的价格也和她期望的差不多。但是在疫情期间,这两个人想要砍价,最后都被她拒绝了。

  尽管不能亲自看房,还是有不少求房者想要在网上找房。Warburg的房产经纪人乔治·威廉·凯斯说,他有一个客户,想要出售自己的公寓并买新房,所以她以前每周都会参加公寓开放日活动。现在她也非常积极地在网上看房,尤其是那些带着视频讲解的房子。凯斯说:“我们努力地想要让她参与(到线上房产交易中),她看起来也很有兴趣。但是她真的会接受线上买房/卖房吗?我对此表示怀疑。”

  早在疫情开始前,房地产一手市场就已经比二手市场更显疲态。根据房地产数据咨询公司Nancy Packes Data Services在12月份提供的信息,在曼哈顿,在2015年之后挂牌出售的新公寓中有7727套,只出售了3695套,出售了仅仅一半。

  纽约的房产评估师乔纳森·米勒也表示,新公寓在第一季度的中间价为280万美元,比2016年同期下降了23%。

  疫情期间,所有非必要的施工被严格禁止,这可能会让房地产开发项目延期交付。不过数据咨询公司的人表示,一些项目可能无法在贷方要求的截止日期前完工,但对开发者来说这未必不是一件坏事:银行很可能会在疫情期间寻求扩张,而不是在这个受打击的市场捞回成本。

  新公寓的交易并没有因为疫情完全止步。纽约房产经纪公司Halstead Development Marketing的负责人表示,他们在过去的几周里“每天24小时无休工作”。该公司拥有35个新公寓住宅项目(包括一些租赁项目),目前公司在为这些住宅开发“线上参观”的渠道。

  该公司的销售总监表示,在美国纽约交易大楼,为了出租手头上的308套公寓,他们的销售团队在录制了52个小视频的同时,还委托专业团队制作了20个视频。

  为了鼓励买家“虚拟看房”,他们还将销售人员的佣金从3%提高到4%。这些销售人员销售的房子,价格从83万美元(一居室)到531万美元(三居室)不等。

  对于疫情前就定下要买房的买家,尽管已经签署了协议,这些房产经纪公司仍需要额外安抚他们:“他们和所有人一样,都被疫情吓坏了。”

  对于开发商LCOR而言,每一笔交易都至关重要。根据美国总检察长办公室的政策,如果LCOR不能再7月之前卖掉15%的改造公寓,则需要向买家赔付所有的押金。截止记者发稿,LCOR已经售出了43套公寓,而根据政策它需要出售至少47套公寓。销售负责人费拉拉表示,利用虚拟看房的方法,她有信心完成47套的销售目标。

  尼尔·加芬克尔纽约房地产委员会Real Estate Board的律师。自疫情开始后,他就忙得不可开交:因为咨询新的税法和其他法律对房地产的影响,这些经纪人几乎打爆了他的电话。他认为,就算虚拟看房的问题解决了,房地产行业仍然需要更多的引导才能平稳运行。

  比如,纽约曾经要求公证人出席合同签署现场并在相关文件上签字,但3月后这一流程可以在视频或音频中完成,无需公证人到现场。但许多贷方并不承认这种“在线公证”的形式。

  因此,许多律师和产权代理人不得不为顺利签署纸质合同而出奇招:鉴于10人以上的集会被禁止,他们会安排所有人在一个停车场见面,一方在车内签署合同后,由中间人进行转交,透过玻璃窗塞到另一辆车里再签字。

  房屋物业公司和政府部门的房屋管理办公室也堆满了文件。因为这两处的职工都被要求回家办公或者减少办公时间。这样以来,房屋交付的程序就会受到影响,有一些交易甚至因此错过了最后期限。

  不过对于买家和卖家而言,他们最关心的还是“疫情会不会影响房价”的问题。纽约住宅经纪人联合会联合主席凯茜·陶布表示:“没人知道房价会如何变化。这个市场在疫情之前就已经遇到很多困难了。”

  美国房产公司Compass的负责人表示,纽约的物业公司的最新报价已经比疫情前的低了20%。

  房产评估师米勒表示,尽管他们评估师的工作在一场房地产交易中必不可少,但是现在他们只能在线上进行所有的检查和评估,这些评估结果可能不够可靠。他表示在2008年金融危机后,也曾出现过这种评估不准的状况。

  他希望这些买房需求只是因为疫情暂时被压制了。“作为房产评估师,我们在接下来的六个月里会非常忙碌,会有很多意想不到的因素增加我们的工作量:新的融资潮,新的止赎潮,以及……新的离婚潮。”

Tags: 纽约搬家 

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